پیش‌بینی قیمت مسکن زیر سایه جنگ
دماسنج دلاری بازار مسکن در مهر ۱۴۰۴ سطح قیمت‌ها را در «پایین‌ترین میزان از مهر۹۹» نشان می‌دهد. میانگین قیمت دلاری آپارتمان در تهران بر اساس شاخص «قیمت پیشنهادی فروشنده‌ها» حدود ۸۸۶ دلار برآورد می‌شود؛ رقمی که اگرچه از کف تاریخی دوره ۸ سال اخیر بالاتر است، اما ۳۴ درصد کمتر از رقم پاییز پارسال و پایین‌تر از سطح متعارف بازار قرار دارد.
سناریوهای پیش‌رو بازار مسکن وابسته به چهار متغیر مهم مکانیسم ماشه، ریسک جنگ، رشد نقدینگی و انتظارات عمومی است بررسی‌ها نشان می‌دهد جدایی مسیر قیمت مسکن از دلار، نتیجه واکنش متفاوت دو بازار به «ریسک جنگ» طی ماه‌های اخیر است.
به گزارش دنیای اقتصاد، در حالی که بازار ارز از این ریسک تأثیر مستقیم گرفته، بازار مسکن با افت تقاضای سرمایه‌ای مواجه شده است. در نتیجه، مسیر قیمت دلاری هر مترمربع آپارتمان از قله ۱۴۷۰ دلار در سال ۱۴۰۲ به حدود ۱۲۶۰ دلار در ۱۴۰۳ و اکنون به ۸۸۶ دلار رسیده است. این سطح قیمتی کم‌سابقه، نشان‌دهنده رکورد ۵ ساله پایین‌ترین ارزش دلاری آپارتمان در پایتخت است.
بررسی تاریخی «فراز و فرود متر دلاری مسکن» نشان می‌دهد طی سال‌های ۹۶ تا کنون پنج مقطع اصلی در رفتار این شاخص وجود داشته است: پیش از جهش قیمتی، جهش ارزی، بازگشت از قله، جهش مجدد، و دوره اخیر. در سال ۹۶ که فضای برجامی بر اقتصاد حاکم بود، قیمت دلاری مسکن حدود ۱۱۷۰ دلار و تورم ملکی ۱۰.۶ درصد بود.
اما با آغاز ریسک سیاسی در سال ۹۷ و جهش نرخ ارز، قیمت دلاری تا کف تاریخی ۷۶۶ دلار سقوط کرد. در سال‌های ۹۸ و ۹۹، ورود نقدینگی به بازار ملک باعث بازگشت تدریجی ارزش دلاری مسکن تا حدود هزار دلار شد.
در سال ۱۴۰۰ با تغییر دولت و امید به احیای مذاکرات، تورم مسکن به ۳۱ درصد کاهش یافت و قیمت دلاری در حدود ۱۰۰۰ دلار تثبیت شد. اما توقف مذاکرات در ۱۴۰۱ موجب جهش دوباره شد و قیمت دلاری به ۱۲۸۷ دلار رسید. در سال ۱۴۰۲ با تشدید تنش‌های سیاسی و رشد ۶۵ درصدی قیمت مسکن، رکورد ۱۴۷۰ دلار به ثبت رسید. از سال ۱۴۰۳ اما «ریسک جنگ» و رکود معاملاتی موجب جدایی کامل مسیر دلار و مسکن شد و قیمت دلاری مسکن با سقوط ۳۴ درصدی به سطح کنونی رسید.
در شرایط فعلی، این سطح پایین قیمت دلاری به معنای «جاماندگی مسکن از دلار» نیست، چراکه بازار درگیر کمبود تقاضای خرید و ضعف قدرت خرید است. در چنین فضایی، رشد قیمت مسکن حتی با افزایش نرخ دلار نیز محتمل نیست.
بر اساس تحلیل ها آینده قیمت دلاری مسکن به چهار متغیر کلیدی وابسته است: «ماشه برجام»، «ریسک جنگ»، «رشد نقدینگی» و «انتظارات عمومی». فعال بودن بند ماشه و تداوم آتش‌بس می‌تواند ثبات نسبی قیمت‌ها را در محدوده زیر هزار دلار حفظ کند. در سناریوی دوم، تشدید تنش نظامی میان ایران و اسرائیل موجب کاهش بیشتر ارزش دلاری مسکن می‌شود. اما در سناریوی سوم، در صورت بهبود شرایط سیاسی و خنثی‌سازی ماشه، امکان بازگشت مسیر همگرایی قیمت مسکن با دلار و افزایش تدریجی قیمت دلاری آپارتمان وجود دارد.
